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文 | 市值觀察，作者 | 小李飛刀，編輯 | 小市妹
2002年8月6日，成都開啟土拍大幕，首個入市項目位于青羊區(qū)西大街，占地7.75畝。經(jīng)過30多個回合激烈廝殺，被手舉77號的藍(lán)光以遠(yuǎn)超預(yù)期的465萬元/畝的價格拿下。
拿下首宗地王，楊鏗何其風(fēng)光。
他不會想到，21年后的藍(lán)光，或許再也沒有機(jī)會上牌桌，舉起那張令人們印象深刻的77號了。
大勢已去
面對滿目瘡痍的藍(lán)光，62歲的楊鏗臉上擠不出笑容。
2022年，藍(lán)光合同銷售金額不足50億元，較上年同期大降九成。全國九大重點市場，銷售額全部負(fù)增長，其中成都、昆明、福州、西安等省會城市同比下降9%、32%、50%、12%。
而以上這些城市項目大部分已經(jīng)逾期交付，害慘了一大批曾經(jīng)信任藍(lán)光而買房的人。
一邊是銷售斷崖，一邊是債務(wù)堆積如山。根據(jù)一季報數(shù)據(jù)，藍(lán)光總負(fù)債已經(jīng)高達(dá)1500億元左右，其中，一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債高達(dá)379億元。
截止5月15日，藍(lán)光累計未償還債務(wù)本息額高達(dá)合計425.56億之巨。并且隨著時間的推移，這一數(shù)據(jù)還將攀升。
翻開最新財報，更是觸目驚心。2022年，藍(lán)光巨虧249億元，是所有上市房企“虧損王”。加上2021年，公司累計虧了388億元，是2015年上市以來所有利潤的3倍還要多。
另外，藍(lán)光資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)116%，凈資產(chǎn)已經(jīng)為負(fù)的211億元。一個個驚刺的數(shù)據(jù)劍指一個悲涼的現(xiàn)實：藍(lán)光要不行了。
不過，只要上市地位還在，藍(lán)光就存在翻身的那怕一絲可能。但資本市場就是這樣冷酷無情，藍(lán)光股價只用一個月就蒸發(fā)了6成，且股價已經(jīng)連續(xù)20個交易日低于1元。ST藍(lán)光隨即停牌。
*ST藍(lán)光股價走勢圖
最終，上交所5月9日正式下發(fā)了《關(guān)于擬終止四川藍(lán)光發(fā)展股份有限公司股票上市的事先告知書》。2023年A股第一家千億房企即將被強制退市，凄凄慘慘戚戚。隨之陪葬的，還有14.6萬名小股東。
藍(lán)光走過30年，猶如一頭巨獸轟然倒下，揚起的塵埃已經(jīng)蓋過曾經(jīng)千億規(guī)模的光輝。雖尚未破產(chǎn)清算，但似乎隨時又可以宣布它的終章。
2019年，當(dāng)藍(lán)光銷售額突破千億，楊鏗肯定不會想到，自己親手打造的地產(chǎn)王國將付之一炬，怒不可遏的債主們會踏破門檻把他告上法庭，他會153次成為失信被執(zhí)行人，被限制高消費370次……
敢為天下先
上個世紀(jì)90年代，楊鏗在一家國企做技術(shù)開發(fā)部主任，日子過得舒坦。但他意氣風(fēng)發(fā)，不安于現(xiàn)狀，毅然決然地選擇丟掉鐵飯碗，下海去。
很快，楊鏗在成都租下1棟2層的破舊廠房，注冊成立了蘭光汽配廠，以鉻釩鈦氣缸套起家。要知道，那時絕大多數(shù)中國人對汽車還沒有什么概念。
1992年，楊鏗在一個偶然的機(jī)會去到沿海城市考察了一圈，敏銳地覺察到中國房地產(chǎn)市場的大有可為，回到成都決定成立蘭光房屋開發(fā)公司，開始轉(zhuǎn)型涉足商業(yè)地產(chǎn)。
短短三年之后，楊鏗交出了自己的第一個作品——位于春熙路的藍(lán)光大廈。這座26層的建筑，曾獲得時任國務(wù)院副總理錢其琛的親筆題名，算是當(dāng)時成都響當(dāng)當(dāng)?shù)牡貥?biāo)建筑。
這相當(dāng)有面，也打開了藍(lán)光商業(yè)地產(chǎn)的鑰匙。
2000年，玉林生活廣場建成落地。它幾乎是20世紀(jì)初成都小資夜生活的代名詞。藍(lán)光這個名字也逐漸在成都人民心中扎根。
那幾年，楊鏗沒日沒夜，親力親為。他來到玉林生活廣場，脫下鞋子，光腳丫在雨后的臺階上踩了踩，看是否適合走動，怕后來的行人滑到。
2002年5月9日，國土資源部簽發(fā)11號令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)》，叫停了已沿用多年的土地協(xié)議出讓方式。
這樣一個看似平常無奇的政策消息，卻深深震撼了楊鏗。他沒有絲毫猶豫，決定將藍(lán)光的業(yè)務(wù)重心從商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型為商品住宅。
后來，趁著成都舊城改造的東風(fēng)，藍(lán)光在2005年迅速做大做強，成為川派房企的領(lǐng)頭羊。
幾年之后，次貸危機(jī)席卷全球，華爾街鬼哭狼嚎。當(dāng)時，萬科的王石向外界預(yù)警，中國房價的拐點已現(xiàn)，未來不再有上漲空間。隨后，便挑起了樓市價格戰(zhàn)。
楊鏗應(yīng)對也很干脆：要戰(zhàn)便戰(zhàn)。
很快，圣菲·陽光里果斷降價至2560元/㎡，藍(lán)光凱麗香江開盤價僅4180元/㎡。成都樓市保衛(wèi)戰(zhàn)，屢屢登上新聞媒體的頭版頭條。當(dāng)時的藍(lán)光處境十分危險，下游地產(chǎn)項目賣不出去，現(xiàn)金流也持續(xù)惡化。
好在楊鏗咬緊堅持，總算熬到了救市的“四萬億”。危機(jī)之后，他野心勃勃，不想只居于成都一隅。在楊鏗的帶領(lǐng)下，藍(lán)光先到隔壁重慶拿地建房，點燃進(jìn)軍全國化的硝煙。三年之后，藍(lán)光銷售規(guī)模突破百億大關(guān)，發(fā)展之迅猛，被業(yè)界盛贊為房企大黑馬。
2015年，A股超級大牛市。藍(lán)光也在當(dāng)年成功借殼迪康藥業(yè)，完成了7年上市夙愿。在資本市場融到一大筆錢后，楊鏗一刻不停留，加快向全國進(jìn)軍。3年近5倍，2018年藍(lán)光的銷售額已經(jīng)來到了855億元之巨。
其實，2018年的房地產(chǎn)市場讓老江湖萬科都感受到頗大的壓力。在那年的秋季例會上，會場背景墻滿屏的“活下去”。
當(dāng)時，不少同行瑟瑟發(fā)抖，認(rèn)真思考，但也有不少同行卻認(rèn)為這是聳人聽聞。藍(lán)光顯然是后者，不管不顧，在第二年依舊瘋狂加杠桿。
2019年，藍(lán)光銷售額突破千億大關(guān)，提前兩年完成目標(biāo)。
楊鏗開心壞了，千億不過如此嘛！
倔強不回頭
2019年，楊鏗在寸土寸金的上海虹橋買下了一棟樓，宣布打造“上海+成都”雙總部。那一年，藍(lán)光旗下的物業(yè)公司——藍(lán)光嘉寶服務(wù)在港交所掛牌上市。
手握兩大融資平臺的楊鏗，越來越大膽，越來越激進(jìn)。
按照楊鏗的規(guī)劃，2020年土地投資總額高達(dá)400億元，占到了上一年銷售額的40%。這個指標(biāo)下達(dá)下去之后，尤其是華東、華南各區(qū)子公司負(fù)責(zé)人也都信心滿滿，表示要大干一場，做出成績，加官進(jìn)爵。
沒想到，年初突如其來的新冠疫情讓全國停擺了幾十天。但這并沒有阻礙各區(qū)經(jīng)理人的熱血與激情。
不管價格，瘋狂拿地，沖就對了。
4月，藍(lán)光以8.47億元總價拿下河南南陽一宗地塊，溢價率123%；5月-6月，在南陽、信陽分別以151%、149%的溢價率補充土儲；8月，藍(lán)光百輪激戰(zhàn)央企中海地產(chǎn)，首進(jìn)石家莊，溢價率99%……
為了支撐起高價拿地，藍(lán)光的融資成本不斷走高，當(dāng)年甚至在海外發(fā)行了多筆美元債，利率已經(jīng)去到了10%以上。
為了更大規(guī)模的藍(lán)光，楊鏗“殺”瘋了。但如此激進(jìn)的擴(kuò)張帶來債務(wù)規(guī)模的井噴，冥冥之中風(fēng)雨欲來。
8月20日，住建部、央行等多部門發(fā)布“三道紅線”新規(guī)。這一政策的出臺再次改寫了行業(yè)規(guī)則，其影響并不亞于2002年的土地招拍掛制度。依靠高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)的商業(yè)模式不行了。
房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管政策時間表
新規(guī)之后，不少大中型房企很快做出戰(zhàn)略部署：保命要緊，停止拿地，降低杠桿！
藍(lán)光連踩三根線，為情況最為糟糕的“紅檔”區(qū)。楊鏗不以為然，沒有立馬下令停下一路狂奔的藍(lán)光。9月、10月、11月、12月，藍(lán)光下屬子公司繼續(xù)在全國各地溢價拿地，刷新KPI。
瘋狂之下，卻沒有多少人關(guān)注藍(lán)光兜里還有多少余糧。當(dāng)年10月，藍(lán)光與平安旗下公司合作的廣東佛山里水項目中，未能將15億元的債務(wù)按時還給平安，延遲了10多天。
此舉引發(fā)了平安的強烈不滿，導(dǎo)致其內(nèi)部對于藍(lán)光發(fā)展的融資做出了限制。不料，其他金融機(jī)構(gòu)悄然跟進(jìn)，藍(lán)光融資環(huán)境開始惡化了。
楊鏗這才意識到，大事不妙了。
2021年2月，藍(lán)光開啟賣資產(chǎn)自救之路。首先處理掉了藍(lán)光嘉寶服務(wù)，后來又折價賣了一些土儲項目給萬科，拿回幾十億元。但對于海量的到期債務(wù)，這筆錢杯水車薪。
4月，坊間傳聞藍(lán)光將有三筆信托出現(xiàn)違約，融創(chuàng)、萬科也在洽談戰(zhàn)投藍(lán)光。監(jiān)管機(jī)構(gòu)也對公司發(fā)去了問詢函。
很快，藍(lán)光常務(wù)副總裁楊武正召開投資者緊急會議，承認(rèn)藍(lán)光確實遭遇了一些問題，但強調(diào)“不會出讓控股權(quán)，不會甩賣公司”。
這句話從兒子的口中說出，或許也是這位四川地產(chǎn)大亨最后的底線與尊嚴(yán)了。但這一定程度上也導(dǎo)致與戰(zhàn)投者談判無果，釀成大禍。
深陷漩渦之后，楊鏗很快把兒子推向前臺，自己卸任了董事長。且把直接持股藍(lán)光發(fā)展的股份全部轉(zhuǎn)移到藍(lán)光集團(tuán)，做了徹底的切割。
3個月后，藍(lán)光官宣債務(wù)違約，徹底引爆市場。海內(nèi)外評級機(jī)構(gòu)相繼大幅下調(diào)債券評級，重要融資伙伴中航信托、百瑞信托開始變臉申請藍(lán)光司法凍結(jié)……
年僅26歲的楊武正，哪見過如此大場面。面對信用塌陷的藍(lán)光，他并沒有太多辦法，只有眼睜睜看到經(jīng)營、融資、債務(wù)狀況持續(xù)惡化。
2022年，楊氏父子是否改變出讓控制權(quán)想法不得而知，但一切都亡羊補牢。因為越來越多的房企暴雷，以藍(lán)光的資產(chǎn)質(zhì)量和債務(wù)規(guī)模，在并購市場已經(jīng)沒有任何優(yōu)勢可言了。
重組的大門被楊鏗親手關(guān)閉，也幾乎決定了藍(lán)光的命運。
藍(lán)光7年百億到千億，4年千億歸零，像一場夢一樣。
世界也給楊鏗開了一個大大的玩笑。
我們不得不承認(rèn)，房地產(chǎn)行業(yè)野蠻生長的黃金時代、白銀時代已經(jīng)過去。適者生存、物競天擇的叢林法則已經(jīng)降落在了體量龐大的房地產(chǎn)身上。
只有時代的英雄，沒有英雄的時代?；蛟S很快，中國地產(chǎn)界再無草莽英雄，因為時代不再允許，商業(yè)競爭也不允許，落幕將是最后的歸屬。
最后，希望楊鏗處理好藍(lán)光剩下的爛攤子，也請人們不要忘記中國房地產(chǎn)市場曾經(jīng)有一個倔強的成都男人。
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